OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负(fù)责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张江光大园项目(mù)出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日(rì)场(chǎng)内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基(jī)本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市(shì)场表(biǎo)现低(dī)迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济(jì)复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此表示(shì)，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁协议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继(jì)续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开(kāi)的(de)业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振，二级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据(jù)了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下的(de)扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正常转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过了不到三(sān)周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确(què)实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰(fēng)富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租(zū)赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着(zhe)手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负(fù)责的态度，我们(men)肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这些面(miàn)积三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的(de)张江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何(hé)未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租和换租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目(mù)前市场情(qíng)况(kuàng)已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复(fù)后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在(zài)给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等(děng)方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多(duō)是两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平(píng)的面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负(fù)责(zé)人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他(tā)在开发(fā)的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来(lái)的发(fā)展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一(yī)步，也是至(zhì)关重要(yào)的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学)是一(yī)个非常小的插曲(qū)。我们有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事件的所有负(fù)面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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